Рынок коммерческой недвижимости Петербурга: рекорды и паузы

Мария Хомич, коммерческий директор «Теллус групп»: 
— Для нашей компании 2023 год был стабильным, все арендаторы остались на своих местах. А свободные площади в нашем комплексе на Чкаловском пр., 50 мы благополучно реализовали. В конце года появилась одна вакансия, но она была закрыта в кратчайшие сроки. Наибольший спрос в течение года наблюдался со стороны медицинских центров и IT-организаций. 
Постепенно заполнился наш второй производственно-складской объект в районе метро «Площадь Ленина», на Бобруйской улице. Наибольший спрос обеспечивают небольшие производства, у нас большую часть площадей заняли швейные или смежные с ними предприятия. 
Мы продолжаем реализовывать проект регионального значения – индустриальный парк «Кола». Закончили инженерное обеспечение, ведем активные переговоры с интересантами. Мы следим за новыми тенденциями на рынке и стараемся сделать проект привлекательным для будущих резидентов. 
Рассматриваем перспективные и интересные объекты для инвестирования, планируем развиваться и дальше. 

За прошлый год в существующие активы в Петербурге, а также в участки под девелопмент инвестировано 190 млрд рублей (+76% к 2022-му и +21% – к 2021-му).

Вложения в коммерческую недвижимость достигли рекорда за всю историю рынка – 79 млрд рублей. Структура спроса сбалансирована по сегментам: торговый – 26,2 млрд рублей (33%), офисный – 19 млрд (24%), гостиничный – 18 млрд (22%) и складской – 16 млрд (20%). 

70% инвестиций в существующие активы сформировали сделки с иностранными компаниями. Среди ключевых в торговом секторе: продажа шведской Ingka Centres портфеля ТЦ «МЕГА»; чешской PPF Real Estate – ТЦ «Невский центр»; европейским фондом – сети ТЦ «Парк Хаус», в т. ч. «Парк Хаус Санкт-Петербург». 

Что касается офисов, финны продали БЦ Pulkovo Sky, а DIY ретейлер «Петрович» купил у чешской JetBrains действующий БЦ (рядом с ТРЦ «Питерлэнд») и участок с готовым проектом БЦ сопоставимого размера. Среди знаковых сделок можно выделить также покупку VK права аренды Дома Зингера, а также приобретение импортером «Диета 18» БЦ «Полис Центр».

Норвежская Wenaas Hotel Russia AS продала портфель отелей, шесть из которых находятся в Петербурге. Также сменил владельца пятизвездочный отель SO (бывший W) на Вознесенском пр. 

Компания Maersk реализовала складской комплекс в Шушарах.  Склады в целом активно покупали управляющие ЗПИФ.

Очевидно, что в 2024 году рынок уже не увидит такого количества активов институционального качества, выставленных на продажу, а дорогие кредиты будут тормозить девелоперские проекты.   

Офисы для айтишников и сырьевиков 

Несмотря на бегство иностранцев, релокацию части айтишников и достаточно большой объем вывода новых площадей, офисный сегмент по итогам 2023-го сумел выровнять основные показатели.  

По данным Nikoliers, качественных бизнес-центров за год стало больше на 133,8 тыс. кв. м за счет 13 новых объектов и реконцепции четвертого этажа ТРК «Лиговъ» под офисы. Общий объем предложения достиг 4,2 млн кв. м.

Аналитики компании Maris насчитали сданными в эксплуатацию 18 БЦ совокупной арендопригодной площадью 144,7 тыс. кв. м (см. табл. 2). Объем арендных площадей достиг 4,19 млн кв. м: в классе А – 1,439 млн, в классе В – 2,749 млн кв. м.  

В 2024 году офисный рынок должен пополниться порядка 79 тыс. кв. м арендных площадей, причем в Maris все их относят к спекулятивным. Но даже если все объекты сдадут по плану, общий объем нового предложения в текущем году окажется на 43% меньше, чем в 2023-м. 

Данные по спросу на офисы довольно ощутимо разнятся у аналитиков. В Nikoliers общий объем чистого поглощения за 2023 год оценили в 184,5 тыс. кв. м против 46 тыс. метров годом ранее.

По подсчетам Maris, валовый объем сделок за год составил 288 тыс. кв. м, что на 3,4% меньше, чем годом ранее.

Есть расхождения и по районам-лидерам спроса: у одних консультантов это Московский, у других – Василеостровский. Драйвером рынка остаются IT-компании, на которые пришлось до половины всех сделок. Из крупных контрактов: Сбер арендовал три корпуса БЦ «Максидом» (25,2 тыс. кв. м) на Васильевском острове для своих IT-специалистов; международная IT-компания заняла 3,8 тыс. метров в БЦ «М22». 

На втором месте – сырьевики. Нарастили активность торговые компании (13% арендованных площадей – против 5% в 2022-м), а также производственники. 

Maris отмечает возросший спрос компаний из сферы консалтинга и услуг для бизнеса (+28%), строительной индустрии (+19%), реального сектора экономики (+9%).

Освобождаемые иностранцами площади быстро заполняли российские игроки. А некоторые строящиеся здания, например, в «Невской Ратуше», были законтрактованы еще до ввода в эксплуатацию. В результате за год, по данным Nikoliers, объем свободных площадей в БЦ города снизился с 10,5% до 8,4% (до 348,5 тыс. кв. м). Однако весь этот (казалось бы немалый) объем вакансии «размазан» по 178 объектам; и только в 46 БЦ можно найти офисные блоки более 1 тыс. «квадратов».

По оценке Maris, свободных площадей стало меньше на 40,3%: 278,5 тыс. кв. м, или 6,6% валового объема рынка.

Арендные ставки колебались в течение года незначительно. По данным Nikoliers, в классе А офисы подешевели на 2% – до 1741 руб./кв. м в месяц, в классе В – подорожали на 5%: до 1222 руб./кв. м в месяц (с учетом операционных расходов, но без НДС). В отдельных БЦ ставки прибавили 10%.

В Maris зафиксировали прибавку в обоих классах: А – плюс 5,8%, В – плюс 7,9% год к году; 2200 и 1510 руб./кв. м в месяц – соответственно (включая НДС и операционные расходы). 

За 2023-й объем предложения гибких офисов увеличился на 6,2 тыс. кв. м, сообщают в Nikoliers. Открылись коворкинги &Place! в пространстве Seno (3 тыс. кв. м), Smart Coworking на Новгородской (1,2 тыс. кв. м), «OFIX Сенная» (640 кв. м), Buffer 21 (470 кв. м), в коворкинге «Пушкин» прибавилось 900 кв. м (всего – 1,5 тыс. кв. м).

Общий объем предложения достиг 70,45 тыс. кв. м в 59 гибких пространствах. Из них 41 – сетевые; наибольшая доля рынка (по площадям) у сетей «Практик» (23%) и PAGE (18%). 40% коворкингов, или 28,3 тыс. кв. м сосредоточено в Центральном районе, за ним (по популярности) следуют Петроградский и Калининский районы.  

В 2024-м ожидается запуск 12 коворкингов общей площадью 13,8 тыс. кв. м, что в 2,2 раза больше, чем в 2023-м.  

Ситуация в экономике поставила на паузу девелоперские проекты. Поэтому ряд планируемых к вводу БЦ арендованы еще до завершения стройки. Значит, будут постепенно снижаться вакансия и расти ставка аренды. Однако значимых перемен конъюнктуры в этом году эксперты не ждут. 

Складской прорыв 

Больше всего рекордов зафиксировано в складском сегменте. Объем спроса превысил 1 млн кв. м, что почти в три раза (!) превышает объем сделок за 2022 год. Средневзвешенная арендная ставка выросла на 50%, на минимальном значении объем вакансий. Эксперты не ожидают существенных изменений в этом году. 

В 2023 году, по данным Nikoliers, в петербургской агломерации сдано в эксплуатацию более 383 тыс. кв. м качественных складских объектов. Результат на 13% скромнее, чем в 2022-м, но в 1,8 раза выше среднегодового показателя (217 тыс. кв. м) за последние 10 лет.

Общий объем рынка перевалил за 4,406 млн кв. м. Две трети складов, сданных за последние пять лет, построены для собственных нужд, включая схему built-to-suit. Остальные проекты заявлялись как спекулятивные, но зачастую находили арендаторов еще до завершения стройки, не попадая на открытый рынок. Такая же ситуация сохранится и в ближайшие годы, прогнозирует консультант. До конца 2024-го запланирован ввод в эксплуатацию нескольких спекулятивных складов совокупно на 260 тыс. кв. м. Однако большая часть этих помещений уже недоступна для аренды. 

Доля вакансии продолжает неуклонно снижаться. По данным NF Group, за год она упала до 0,4%, или до 19 тыс. кв. м (у Nikoliers – 0,3%, или 12 тыс. кв. м). Суммарный объем сделок с качественными объектами достиг рекордных 969,7 тыс. кв. м (у Nikoliers – 966 тыс. кв. м), что практически втрое превышает результат предыдущего периода. 

Еще один исторический максимум – объем сделок (82%), заключенных на первичном рынке: в строящихся или в построенных объектах, которые до этого не были заняты. Ранее этот показатель не превышал 61%.  

Средневзвешенная арендная ставка выросла с 5750 рублей до 8650 руб./кв. м в год.

Nikoliers дает более дифференцированные данные: в классе А прирост на 30% (до 7800 руб./кв. м в год), в классе В – на 24% (до 6800 руб./кв. м в год). В черте города или наиболее востребованных локациях запрашиваемая ставка может превысить 8 тыс. руб./кв. м в год (цены указаны без учета OPEX и НДС).

Основная причина такой динамики: реализация отложенного спроса, нехватка доступных площадей в действующих объектах, а также повышение ключевой ставки и стоимости заемных денег. 

У аналитиков из IBC Real Estate схожие итоговые цифры. Общий объем качественных складов превысил 5 млн кв. м, на новое строительство пришлось 376 тыс. кв. м. Объем спроса – свыше 1 млн кв. м, вакансия – 0,9 тыс. «квадратов». За год средняя ставка подросла на 46,5% и достигла 8,5 тыс. руб./кв. м в год на существующие объекты, на строящиеся – на 100 рублей дороже.

По оценке NF Group, неудовлетворенный спрос на склады в петербургской агломерации составляет около 0,5 млн кв. м. Причем 75% из этого объема (376 тыс. кв. м) уже законтрактованы в рамках запросов на строительство под заказ (build-to-suit или build-to-lease), средний размер запрашиваемых блоков – около 50 тыс. кв. м. Более половины запросов (57%) приходится на блоки площадью от 10 тыс. кв. м. Но из-за дефицита подходящие площади найти почти невозможно.

Главные драйверы рынка – операторы онлайн-торговли, среди которых в лидерах – компания Ozon, на которую пришлось 67% от общего объема сделок.  

Аналитики из IBC Real Estate обратили внимание на неоднородность спроса. Так, за прошлый год значительно сократился интерес со стороны логистических фирм (-79% год к году) и производителей (-58%). Исторически именно эти категории арендаторов были драйверами спроса в регионе, однако изменение грузопотоков вносит коррективы в конъюнктуру. Теперь лидируют дистрибьюторы (рост в 4,5 раза год к году). Рекордная активность Ozon (577 тыс. кв. м, или 58% всего спроса) – ключевой фактор неустойчивости текущего пикового показателя купленных и арендованных площадей, считают в IBC Real Estate.

Эксперты не видят предпосылок к серьезному изменению сложившейся ситуации на рынке складов в 2024 году. При относительной стабильности в макроэкономике в NF Group прогнозируют рост запрашиваемой ставки до 9 тыс. руб./кв. м в год и выше. Участникам рынка нужно привыкать к новым ценовым реалиям.

По оценке директора по работе с корпоративными клиентами NF Group в Санкт-Петербурге Михаила Тюнина, с начала года строительство склада подорожало на 30%. Стоимость генподряда для объекта класса А составляет 65 тыс. руб./кв. м, а цена продажи – от 75 тыс. руб./кв. м без НДС. Ставка ОРЕХ – 1,6 тыс. руб./кв. м без НДС. 

Торговые центры выстояли 

Вопреки пессимистическим прогнозам, ТЦ Петербурга по итогам года показали вполне ободряющие результаты. По данным Nikoliers, за прошлый год рынок качественных объектов пополнили ТРЦ «Экопарк» (18 тыс. кв. м) и интерьерно-выставочный центр «МÖБЕЛЬБУРГ» (17,2 тыс. кв. м), а также вторая очередь ТК «Парнас Сити» (1,2 тыс. кв. м). Совокупный объем торговых площадей превысил 3,24 млн кв. м. Годовой прирост нового предложения вдвое выше, чем в 2021-м. 

В 2024 году рынок может пополниться еще на 81,7 тыс. кв. м за счет четырех объектов: ТРЦ «Парк Молл» (35 тыс. кв. м), ТРЦ «Небо» в Мурино (25 тыс. кв. м), ТЦ «Лунапарк» в Новогорелово (10,7 тыс. кв. м), ТЦ в Колпино (4,7 тыс. кв. м) и второй очереди ТРЦ «Экопарк» в Мурино (5,6 тыс. кв. м).  

За 2023 год в наиболее качественных ТЦ произошло в 2,3 раза больше открытий, чем в 2022-м (285 против 124). Преобладают новые точки в сегментах «одежда и обувь», «общепит», «ювелирные изделия и часы». Новые магазины спорттоваров Desport заработали в ТРЦ «Лондон Молл», «Охта Молл» и «Жемчужная Плаза». Запускались заведения общепита разного формата. Менялись и операторы фуд-кортов. Например, «Теремок» открылся вместо ресторана IKEA в ТРЦ «Мега Дыбенко», а Ganesha – вместо Hesburger в ТРЦ «Питер Радуга». 

Положительная динамика открытий наблюдалась по всем сегментам, кроме товаров для дома (5% – против 29% в 2022 году), поскольку уход шведского бренда компенсировать пока не удалось.

В целом же покинувших и покидающих Россию иностранцев активно замещали российские игроки. В числе самых динамичных с точки зрения открытий, расширения площадей и обновления концепций в 2023-м оказались бренды Befree, Love Republic, sela, Zarina, Gloria Jeans, Henderson, Lime, Mascotte, Ralf Ringer, «Стокманн» и «Снежная Королева». Продолжает расти и количество мультибрендовых магазинов. 

За год в ТЦ Петербурга появились 24 новые марки; среди них есть и российские (Just Clothes, IDOL, GLVR, Lamoda Sport, Noun и др.), и зарубежные (см. табл. 9). Причем, как подсчитали в NF Group, доля российских ретейлеров в ТЦ с 2022-го увеличилась с 70% до 81%. Из иностранцев наибольший объем площадей в ТЦ арендуют французские (36%), китайские (15%), турецкие (11%), итальянские (9%) и ливанские компании (8%). 

Средний уровень вакансии в ТЦ Петербурга снизился до 8,7%, в наиболее качественных объектах – до 6,3% (данные Nikoliers). У NF Group схожие цифры: вакансия уменьшилась до 7,1%; при этом только шесть ТЦ из 56 заполнены менее чем на 90%. Благодаря активной экспансии российских ретейлеров сокращение объема вакансий отмечалось во всех типах ТЦ: от аутлетов (на 5,7 п.п., до 13,7%) до региональных (на 3,8 п.п, до 1,4%). 

Уход иностранных компаний привел также к появлению российских мультибрендовых магазинов с одной лидирующей маркой. Например, Amazing Red (основной бренд – Puma), Bootwood (основной бренд – Timberland), Trendzone (основной бренд – New Balance), Sneaker Box (основной бренд – Reebok) и др. В сегменте детских товаров число новых открытий (9%) превышает закрытия (3%). Mothercare возобновила работу как Motherbear, а Hamley's – как «Винни», расширяются Sela moms & monsters, «Детский мир», Kari Kids и другие.

Отрадно, что не сбылись мрачные прогнозы насчет судьбы кинотеатров в ТЦ. По итогам года они занимают 6,3% площадей в ТЦ Петербурга (до пандемии было 7,3%), и эксперты отмечают положительные сдвиги. Например, в 2023-м в ТЦ «Континент на Байконурской» закрылся кинотеатр «Каро», но на его месте открылся новый под названием «Байконур». Возобновил работу «Мираж Синема» в ТЦ «Международный»; открылся кинотеатр «Май» в ТЦ «Пилот». В 2024-м запланирован запуск кинотеатров во второй очереди ТРЦ «ЭкоПарк» и в ТЦ «Небо» в Мурино.

Одной из основных проблем рынка остается устаревание действующих ТЦ и потребность в их обновлении. По подсчетам Nikoliers, в Петербурге 71 объект построен десять и более лет назад. Половина из них уже не соответствует современным требованиям. Однако обновились лишь единицы ТЦ. Так, почти завершена реконцепция ТРЦ «ПИК». В результате, по данным главы петербургского офиса Nikoliers Екатерины Аридовой, посещаемость выросла на 15%, более чем на 60% увеличился средний чек. Скоро на месте бывшего кинотеатра откроется фуд-холл. 

В ряде случаев обновлением площадей занимаются и сами ретейлеры, что позволяет привлечь и удержать покупателей. Например, они меняют концепции магазинов, создают для клиентов уютные зоны ожидания, стильные кафе и пр.

Усиление онлайн-торговли дополнительно стимулирует этот процесс. Бренды ищут эффективную модель взаимодействия с покупателями, комбинируя офлайн- и онлайн-каналы продаж.

По понятным причинам усиливаются позиции дисконт-магазинов и сетевых fashion-брендов невысокой ценовой категории.

В 2024-м эксперты прогнозируют дальнейшее развитие ключевых брендов в ТЦ, хотя и с замедлением темпов; не ожидается и обилия новых форматов. Это связано как с невысокой вакантностью площадей, так и со скромными объемами нового строительства.