"ТОП-250": Создание петербургской агломерации предполагает регулирование жилой застройки на границе Петербурга и Ленобласти
"ТОП-250": Создание петербургской агломерации предполагает регулирование жилой застройки на границе Петербурга и Ленобласти
Эксперт: Смотрова Елена Николаевна, председатель совета директоров Теллус-Групп
Создание петербургской агломерации предполагает регулирование жилой застройки на границе Петербурга и Ленобласти.
Пока застройка приграничных территорий осложнена отсутствием четких правил
Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»: «Чиновники в первую очередь долж- ны быть заинтересованы в решении проблем совместного развития города и области. Но они даже между собой не могут выстроить диалог»
Совместная работа Санкт-Петербурга и Ленинградской области в последнее время – не лучший пример взаимодействия регионов. Камнем преткновения стала массовая застройка приграничных территорий. Обе администрации ждут документа, который сейчас разрабатывает Министерство регионального развития, чтобы синхронизировать градостроительные процессы. Между тем бизнес пытается работать в непростых условиях и пеняет чиновникам на невнимание даже к тем вопросам, для решения которых одобрение Минрегиона не требуется. Не случайно участники круглого стола, прошедшего в рамках форума крупного бизнеса Северо-Запада «Топ-250» и посвященного вопросам застройки территорий на границе петербургской агломерации, заострили внимание на текущих проблемах взаимодействия бизнеса и власти.
Одностороннее движение
Смена правительства в 47-м регионе немало повлияла на нынешние предпочтения застройщиков. Сегодня администрация Ленинградской области создает более благоприятные условия для развития девелоперского бизнеса, чем город. Что касается Петербурга, то регулярно обновляемая команда в условиях нынешней экономики не смогла поддержать заявленные в 2008 году большие проекты. Собственники земель в области воспользовались ситуацией – согласовали условия появления крупных высотных комплексов у некоторых развязок КАД и предложили по сравнительно невысокой цене землю с проектами планировок. Инвесторы сделали ставку на эконом-класс – и не прогадали: спрос на квадратные метры в приграничных зонах превзошел все ожидания. Сегодня земля в области по-прежнему значительно дешевле городской, а проекты согласовываются быстрее и проще. Поэтому нельзя исключить, что девелоперы и дальше будут развивать свои проекты на областных землях.
Однако последствия такой активности могут быть плачевными, в первую очередь – для транспортной ситуации. Председатель совета директоров группы компаний Prime Group Сергей Осутин приводит в пример многострадальный Васильевский остров, где трафик стал запредельным – образуются многочасовые и многокилометровые пробки на въезде и выезде. Проблема заключается в следующем: на острове построено много бизнес-центров, и большая часть их сотрудников пользуются личными автомобилями, чтобы добраться до работы. И если не продумать транспортную политику и организацию движения на приграничных территориях (в первую очередь это касается Девяткино и Бугров), ситуация будет аналогичной.
Но главная проблема для девелоперов – непрозрачность планов развития приграничной территории. Зачастую они не знают, что именно должно появиться на соседнем участке. Если это будет, к примеру, промышленное предприятие, то необходимо заранее продумать организацию пассажиропотока. Для этого следовало бы быть в постоянном диалоге с промышленниками и предпринимателями. Но пока каждый сам по себе.
Общие правила игры должны определять городские и областные власти, не меняя их по своей прихоти, когда вздумается. «А у нас меняют не только правила, но и саму игру», – отмечают бизнесмены.
Сложно не согласиться с одной из основных претензий, которая в последнее время рефреном звучит в выступлениях участников рынка: городская власть и профильные комитеты любые обсуждения подобного рода обходят своим вниманием. «Чиновники в первую очередь должны быть заинтересованы в решении проблем совместного развития города и области, – настаивает генеральный директор ЗАО “Ленстройтрест” Александр Лелин. – Но они даже между собой не могут выстроить диалог. И желания такого, по-видимому, нет. А бизнес сам по себе не может быть двигателем долгосрочного планирования».
Сергей Осутин согласен с коллегой: «Власть должна составлять планы и контролировать их исполнение. Сейчас строители уходят в область, потому что там понятные правила и обозначенные перспективы развития, а значит, и работать выгоднее».
Участники рынка готовы работать практически с любым сценарием, который предложит администрация. Но чиновники долгосрочные планы не раскрывают либо меняют свои решения так резко, что в уже построенных домах приходится «срезать» этажи.
«У нас с властью не диалог, а монологи, – высказывает общее мнение председатель совета директоров холдинга “Теллус-групп” Елена Смотрова. – Хотелось бы, чтобы Санкт-Петербург озвучил свою позицию, даже если в ближайшие десять лет никто ничего строить не собирается: по крайней мере станет понятно, что делать дальше».
Для полноты картины
Только с начала 2013 года объем строящейся в области недвижимости вырос более чем на 0,5 млн кв. м. По оценкам областного правительства, ежегодный прирост сдача жилья будет увеличиваться на 15-20%. По данным NAI Becar, всего за пределами КАД до 2018 года будет построено 14,7 млн кв. м жилья – примерно на 735 тыс. жителей (из расчета 20 кв. м на человека).
Регион надеется к 2018-2019 годам обогнать город по вводу в эксплуатацию жилья. Если сегодняшние тенденции сохранятся, область рассчитывает приблизиться к 3 млн кв. м в год, оценивая перспективы Петербурга в 1 млн. По данным Петростата, в Ленинградской области ввод в эксплуатацию жилых домов за январь-август 2013-го увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 19%, в Санкт-Петербурге – всего на 1%.
Сергей Осутин, председатель совета ди- ректоров группы компаний Prime Group: «Власть должна составлять планы и контролировать их исполнение. Сейчас строители уходят в область, потому что там понятные правила и обозначенные перспективы развития»
На фоне грандиозных строительных планов из виду почти теряются проблемы вывода промышленных предприятий из центра города. Если земли рядом с Петербургом заполнят жилыми комплексами, то где разместятся заводы? «Слово “агломерация” стало в последнее время модным, но у нас это просто некий стихийный процесс развития из города вовне. Без промышленного пояса, увязанного с жилым строительством, агломерации быть не может, – уверен директор консалтинговой компании “Питерлэнд” Юрий Зарецкий. – Если рабочие места будут сконцентрированы преимущественно в городе, а жилье – за его пределами, нагрузка на дороги может оказаться непосильной».
В мировой практике процесс вывода промышленных предприятий из города – инициатива городских или федеральных властей. Именно они являются первыми игроками в этом бизнесе. В Петербурге проблема решается стихийно – в основном там, где есть возможность все снести. Юрий Зарецкий полагает, что выводить предприятия необходимо в первый пояс города. Однако земли зачастую не готовы принять предприятия. На сегодняшний день из всех промышленных зон готовые площади составляют всего около 5%. Остальные – либо в процессе строительства, либо готовы только наполовину.
И тут в игру вступают частные индустриальные парки. «Компаниям, которые переезжают, от города почти ничего не надо, – говорит Смотрова. – Разве что помощь в определенных очень узких вопросах. Это даже не помощь, а, например, регламент по внесению изменений в Генплан. Мы готовы к работе, но вместо этого постоянно говорим друг с другом о том, кто, что и кому должен. Вот они, рабочие места на приграничных территориях. Но никого это не интересует, никто не хочет этим заниматься».
Обязанности по дому
Тема социальной инфраструктуры кажется неисчерпаемой, как и вопросы о том, кто должен отвечать за ее возведение в новых кварталах. Общую позицию девелоперов озвучила Елена Смотрова: возведение детсадов и школ – обязанность государства. Все граждане платят налоги, в том числе – при покупке недвижимости. И в эту сумму должны входить расходы на социальную инфраструктуру. В противном случае покупатели дважды оплачивают из своего кармана возведение детсада или школы.
Елена Смотрова, председатель совета директоров холдинга “Теллус-Групп”: «У нас с властью не диалог, а монологи. Хотелось бы, чтобы Санкт Петербург озвучил свою позицию, даже если в ближайшие десять лет никто ничего строить не собирается: по крайней мере станет понятно, что делать дальше».
Вместе с тем бюджетное строительство не успевает покрывать потребность в соцобъектах, что вызывает дополнительное напряжение в отношениях двух регионов. Смольный замечает, что областные проекты создают дополнительную нагрузку на городскую инфраструктуру. Правительство Ленобласти не отрицает, что примерно половина всего многоквартирного жилья возводится на территории нескольких муниципалитетов, неподалеку от административных границ Петербурга. В первую очередь это касается Всеволожска, поселков Бугры, Мурино, Новое Девяткино, Колтуши. Еще некоторое количество проектов приходится на Заневское сельское поселение. Из 4 млн кв. м жилья, которые сегодня возводятся в регионе, большая часть приходится на многоквартирные дома именно в этих муниципальных образованиях.
Однако с тем, что приграничные районы превратятся в гетто без соцкультбыта и дорог, в областном правительстве не согласны. Вице-губернатор Георгий Богачев, в одном из выступлений ссылался на исследование, согласно которому половина покупателей квартир в приграничных районах – петербуржцы, и им не по карману стоимость жилья в городской черте. Во Всеволожском районе квартиры приобретают в основном молодые семьи, причем в ипотеку. Возраст таких покупателей – 25-35 лет. Они работают в Петербурге – чаще всего это офисные служащие, менеджеры и госслужащие. Еще треть покупателей – молодежь из других регионов России. По мнению Георгия Богачева, это «люди с амбициями, с тягой к комфорту, знакомые с западными стандартами». Им нужны детские сады и школы для их детей, магазины шаговой доступности, поликлиники, парки, велосипедные дорожки и нормальные дороги, подключение кварталов к улично-дорожной сети.
Юрий Зарецкий, директор консалтинговой компании “Питерлэнд”: «Слово “агломерация” стало в последнее время модным, но у нас это просто некий стихийный процесс развития из города вовне. Без промышленного пояса, увязанного с жилым строительством, агломерации быть не может»
С дорогами сейчас разбираются Координационный совет Санкт-Петербурга и Ленобласти и Минтранс. А вот все остальные решения буксуют в отсутствие совместных планов. Кроме того, застройщики ждут помощи от властей во взаимоотношениях с монополистами, которые не желают пересматривать нелогичные схемы подключения, мотивируя это тем, что «других не придумать». Тем не менее Елена Смотрова отмечает, что работать стало проще: компания решила ряд вопросов с Водоканалом, ведет переговоры с «Ленэнерго» по одному из проектов. Но девелоперы подчеркивают: вопросы решаются в том случае, если инициатива исходит от самого застройщика. А власть редко связывается с проблемами подключения, хотя и имеет на это право, являясь акционером того же «Ленэнерго». Вопрос о мощностях для инженерной подготовки участков и дальнейшего содержания домов, видимо, будет следующей темой громких дискуссий относительно судьбы петербургской агломерации. Пока лидирует социальная инфраструктура.
Областное правительство, которое обязывает застройщиков возводить объекты самостоятельно, за свой счет, разрабатывая специальные программы, оправдывается тем, что, в отличие от города, зарабатывает на строительстве не так много. Бывшие земли сельхозназначения, которые идут под строительство, – как правило, частные, и от их передачи девелоперу областной бюджет ничего не получает. Налоги застройщики и жители также платят в городе. А обязательства по инфраструктуре при возведении жилых домов почти те же, что и в городе. Иными словами, соседи считают, что Санкт-Петербург может позволить себе строительство соцобъектов, но для области это проблематично. Хотя город и обещал сделать акцент на социальной направленности, однако в свете дефицитного бюджета на 2014 год вряд ли будет фдополнять списки новых школ и детсадов объектами сообразно потребностям в них, особенно на приграничных территориях.
В ответ на предложение строить самостоятельно участники рынка не устают напоминать, что они работают по Закону о защите прав дольщиков (ФЗ №214), поэтому могут привлекать деньги дольщиков только на строительство жилья. А когда они возводят соцобъекты за свой счет, передача их на баланс городу затягивается надолго. Вентиляция.
Возможным решением многих вопросов могли быть стать проекты ГЧП, однако участники рынка хотят четко зафиксированных гарантий со стороны государства. «Пока власть не будет брать на себя те же обязанности, что и девелопер, идея не будет реализована в полной мере», – отметила Елена Смотрова. С проектами государственно-частного партнерства работает ВЭБ – единственный банк, который оказывает услуги по инвестиционному консультированию, финансовую помощь и привлекает партнеров для участия в таких проектах. Согласно его программам, в 2011-2015 годах должно формироваться 30-40 региональных проектов ГЧП ежегодно. На деле процесс идет гораздо медленнее. Банк не видит смысла браться за строительство одной, двух или даже трех школ в рамках ГЧП. Но если бы администрация сформировала пул из 15-20 объектов в разных районах города, соотнеся его с планами нового строительства по территориям и срокам, – кто знает, может, это привело бы в равновесие ситуацию с социальной инфраструктурой. Однако здесь тема закольцовывается, так как планы города, а уже тем более – их синхронизация с планами бизнеса, сегодня представляются весьма туманно.
Эксперт Северо-Запад, Форум "Топ-250",http://www.expertnw.ru
